飲食店を開業する際、最初に重要になるのは店舗の物件探しです。しかし、理想の物件に出会うまでに予想以上に時間がかかることがあり、開業準備が遅れるケースも少なくありません。
飲食店の経営において物件の選択は売り上げに直結する重要な核です。そのため、慎重に物件を選ぶ必要があります。
今回は、優良な店舗物件を見つけるためのコツから、店舗探しの手順について詳しく解説します。
地域の調査と分析
開業する地域の人口、収入レベル、ライフスタイルなどを調査し、需要を理解しましょう。
・地域の人口データの収集
政府が出している統計データベースや地域の人口統計データを事前に入手し、調査しましょう。
このデータには人口だけでなく、年齢層、性別、家族構成などのデータに関しても情報があるので、地域について調査・分析する際とても参考になります。
・人口動態の分析
過去数年間の人口動向を調査し、どのくらいの増減があるのかを確認します(増減の要因も調査できるとなお良いです)。
続いて年齢層の調査も重要です。若年層や高齢者、どの年齢層が多く住んでいるのか、それぞれの年齢層に合わせた需要が見込まれるかを調査しましょう。
家族構成や世帯の特性も大切なポイントとなってきます。単身者、核家族、多世代家族など、その地域に多い家族構成を把握できれば、それぞれのニーズに合わせて提供できるサービスやメニューを考えられます。
・地域のライフスタイルと需要の関連付け
地域の住民はどのようなライフスタイルを送っているでしょうか。例えば、どのような職種の人が多いのか、通勤や通学にどれくらい時間をかけているか、娯楽の利用傾向は？……などが挙げられます。
地域のライフスタイルに基づいて、どのような飲食サービスやメニューが需要に合うのかを考えましょう。例えば、忙しいビジネス街なら回転率の良いランチやテイクアウトの需要が高いかもしれません。
・競合店の存在と分析
近隣にどのような飲食店があり、それらがどのような顧客層をターゲットにしているかを把握しましょう。
その上で、競合店と差別化するための戦略を立てます。地域のニーズを満たす新しい提案やサービスを考えましょう。
飲食店物件の選定基準
飲食店の成功には、適切な物件の選定が不可欠です。
以下は、物件選定の基準の一部です。
・立地条件
人通りが多いか、近隣にどんな施設があるかを確認します。また、交通の便も重要です。公共交通機関を利用してアクセスしやすいか、通り沿いなら駐車場の有無もチェックしましょう。
近隣に競合する飲食店があるかあれば、来店する人がどんな方法で訪れているか調査できるといいかもしれません。
・物件の状態とスペース
運営する店舗の規模に合った広さかどうかの確認しましょう。キッチンや席数、収容人数などを考慮し、各備品の配置、トイレの位置など、営業する上で効率的なレイアウトかどうかを確認しましょう。
選んだ店舗物件に必要な設備が整っているかどうか、修繕や改装が必要かどうかも事前にしっかりと確認しましょう。
・賃貸条件
家賃が事業計画とマッチするかどうかを確認しましょう。売上に見合った家賃であるかを確認します。契約期間や更新条件、家賃の変動など、契約条件全般もしっかりと把握しましょう。
・街の将来性と需要予測
街の将来性や発展の見通しを考慮し、物件が将来的にも需要が変わらず高いままでいられるか？といった判断も大事になります。人口動向や周辺環境から、将来的な需要を予測しましょう。
・法的要件と規制
開業に必要な許認可や衛生基準、建築基準法などの法的要件を確認します。地域によって税制面や支援制度が異なるため、必ず出店先の自治体の制度を調べてください。
費用と利益を見積もる
飲食店の開業において、費用と利益を見積もることは事業計画の重要な要素です。
事業計画の手順についてご紹介します。
・費用の見積もり
開業費用:物件の購入または借り入れにかかる初期費用、内装や設備の改修費用、開業準備にかかる費用を見積もります。運営費用:月々の家賃、水道光熱費、従業員の給与、原材料費、広告宣伝費など、日常的な運営にかかる費用を見積もります。
予備費用:予期せぬ出費や運営初期の不測の事態に備えるための予備費用も考慮に入れます。
・利益の見積もり
売上の予測: メニューやサービス、客単価、日々の来客数などから売上を予測します。利益率の見積もり:売上から費用を差し引いて、利益を見積もります。この際、期待される利益率を予測することも重要です。
・ROI（投資収益率）の計算
投資回収期間:開業費用と運営費用から得られる利益を比較し、投資回収期間を計算します。一般的には、投資を回収できる期間が短いほど望ましいです。
・現実的な見積もり
業界の平均値:類似する業態の店舗の平均的な売上や利益率を参考にすることも有益です。シミュレーション:仮想的なシナリオを想定し、売上やコストが変動した場合の影響をシミュレーションすることも重要です。
修繕費や設備投資: 物件を使用するための修繕費や必要な設備投資を見積もりましょう。
専門家の助言を得る
地域の不動産エージェントや専門家に相談し、市場動向や適切な物件を探すための助言を得ることも良いでしょう。
法務アドバイザーと言って、契約書や法的な条件に関してアドバイスをしてくれるアドバイザーもいます。
長期的な展望を持つ
物件が将来的な成長や変化に適応できるかどうかを考慮し、賃貸条件の変更や不測のリスクに対する戦略を検討します。
これらのポイントを考慮しながら、優良な飲食店物件を見つけましょう。
物件選びは事業の成功に大きく影響するので、入念な調査・準備と検討が重要です。
まとめ
物件選定では、立地条件や物件の状態、賃貸条件、さらには地域の将来性や規制事項を総合的に考慮した上で、ご自身の事業に合わせた店舗を見極めることが大切です。また、費用と利益の見積もりは、開業に必要な費用や予想される利益をしっかりと計算することが重要です。
そのため、開業費用や運営費用、そして投資回収期間をしっかりと精査しましょう。そして、専門家の助言は不可欠です。確かな計画と専門家のサポートを得ながら、物件選定と開業準備を進めることは、飲食店経営の成功に向けて重要なステップです。
不動産エージェントから物件情報を入手し、法務アドバイザーや会計士、また業界の専門家からのアドバイスを受けることで、より的確な判断ができます。これらのステップを丁寧に踏み、着実に進めていくことが、飲食店経営を成功させる鍵となります。ぜひ当コラムをご参考に、自信を持った飲食店を築き上げてください。
